En Suisse, la garantie de loyer d'un logement peut atteindre trois mois de loyer. Pour un appartement loué CHF 2'000 par mois, cela représente CHF 6'000 immobilisés à titre de sûreté. Le guide de l'Office fédéral du logement sur la location en Suisse explique cette limite ainsi que les bases de l'entrée et de la sortie d'un logement. Avec de telles sommes en jeu, un constat clair de l'état de l'appartement compte.
En Suisse, l'état des lieux est l'inspection au cours de laquelle vous et le bailleur ou la régie consignez l'état du logement et échangez les clés. Il a lieu à votre entrée comme à votre sortie. Préparer les bons documents, vérifier les réparations et lire attentivement le procès-verbal permet d'éviter bien des désaccords.
Comment se déroule l'état des lieux en Suisse
À Genève, cette inspection s'appelle couramment l'état des lieux. L'agence de gestion immobilière, ou régie, s'en charge souvent pour le compte du bailleur. En Suisse alémanique, on parle de Wohnungsübergabe.
Le rendez-vous suit généralement un ordre simple : visite de l'appartement, consignation des constats, relecture du procès-verbal, puis confirmation des clés reçues ou restituées.
Étape
Objectif principal
Entrée
Consigner les défauts existants, les réparations convenues et les clés reçues
Sortie
Comparer l'état avec le constat initial, documenter les problèmes et restituer les clés
Entrée
Objectif principalConsigner les défauts existants, les réparations convenues et les clés reçues
Sortie
Objectif principalComparer l'état avec le constat initial, documenter les problèmes et restituer les clés
Étapes de l'état des lieux
Considérez l'état des lieux d'entrée comme votre référence de départ. Une rayure consignée à votre arrivée est plus facile à identifier des années plus tard qu'un simple souvenir.
Confirmez à l'avance les modalités du rendez-vous. Si vous arrivez de l'étranger, évitez de fixer l'inspection trop près de votre arrivée.
Quels documents préparer pour l'état des lieux ?
Conservez votre contrat de bail, vos procès-verbaux d'état des lieux, vos photos et les échanges utiles dans un même dossier. Ces documents vous aident à vérifier l'état du logement et à clarifier les accords précédents, même si tous ne sont pas nécessaires pour chaque location.
Votre contrat de bail et vos procès-verbaux d'état des lieux
Votre bail et ses annexes précisent quels espaces et équipements sont inclus dans la location, comme la cave, la place de parc et les appareils électroménagers. Ayez-les à disposition pendant l'inspection.
Pour un état des lieux de sortie, votre procès-verbal d'entrée est particulièrement utile :
Vous pouvez comparer l'état actuel du logement avec les défauts consignés à votre arrivée.
Vous pouvez vérifier si les réparations convenues ont bien été réalisées.
Vous pouvez vous référer à des mentions précises en cas de question sur un dommage.
Avant le rendez-vous, demandez à la régie qui rédigera le nouveau procès-verbal et s'il sera établi sur papier ou sous forme numérique. Vous devez en recevoir une copie complète, y compris les photos et les annexes.
Photos, justificatifs de réparation et accords écrits
Les pièces justificatives permettent d'expliquer ce qui s'est passé pendant votre bail. Un dossier organisé par pièce ou par problème rend les photos, courriels et confirmations de réparation plus faciles à retrouver.
Par exemple, vous pouvez regrouper le courriel signalant une fuite du robinet de cuisine avec la confirmation de réparation du plombier. Ensemble, ces documents montrent quand vous avez signalé le problème et comment il a été traité.
Justificatif
Ce qu'il permet de clarifier
Photos datées
L'aspect d'une zone ou d'un élément précis
Courriels ou lettres signalant des défauts
Les problèmes que vous avez déjà annoncés
Justificatifs de réparation
Les travaux déjà réalisés
Autorisation de modifications
Les changements qui ont été approuvés
Accord de reprise de mobilier
Les objets repris d'un autre locataire ou laissés pour lui
Photos datées
Ce qu'il permet de clarifierL'aspect d'une zone ou d'un élément précis
Courriels ou lettres signalant des défauts
Ce qu'il permet de clarifierLes problèmes que vous avez déjà annoncés
Justificatifs de réparation
Ce qu'il permet de clarifierLes travaux déjà réalisés
Autorisation de modifications
Ce qu'il permet de clarifierLes changements qui ont été approuvés
Accord de reprise de mobilier
Ce qu'il permet de clarifierLes objets repris d'un autre locataire ou laissés pour lui
Liste des justificatifs
Votre dossier devrait également contenir les accords écrits relatifs aux modifications ou aux reprises de mobilier, le cas échéant.
Clés et documents pour les situations particulières
Quelques documents supplémentaires peuvent vous aider à préparer le rendez-vous :
Inventaire des clés : votre liste doit mentionner toutes les clés, badges d'accès et télécommandes de garage.
Justificatifs de nettoyage : si vous avez mandaté une entreprise de nettoyage, ayez sous la main les conditions de la prestation et ses coordonnées.
Procuration de votre représentant : si quelqu'un vous représente, vérifiez si la régie exige une autorisation écrite ou une pièce d'identité. La procuration doit indiquer clairement ce que cette personne peut signer ou accepter.
Copies hors ligne : enregistrez vos documents de manière à pouvoir les ouvrir sans connexion Internet, au cas où le réseau mobile serait faible dans l'appartement.
Comment préparer votre appartement avant de le restituer
Commencez à préparer votre sortie avant de faire vos cartons, tant que l'appartement est encore facile à inspecter. Un contrôle anticipé vous laisse le temps d'aborder les problèmes avec la régie, d'organiser les réparations convenues et de réserver une entreprise de nettoyage si nécessaire.
1. Nettoyez l'appartement en profondeur
Une approche pièce par pièce vous aide à nettoyer l'appartement de façon systématique, y compris les zones que l'on oublie facilement au quotidien :
Cuisine : four, hotte, armoires, réfrigérateur et congélateur.
Salle de bains : robinetterie, paroi de douche, calcaire et écoulements accessibles.
Pièces à vivre : fenêtres, stores, sols et plinthes.
Espaces annexes : balcon, cave et réduits inclus dans la location.
Utilisez des produits adaptés à chaque surface. Un détartrant agressif ou une éponge abrasive peut transformer une tâche de nettoyage en problème de dommage.
Consultez votre bail et les éventuelles consignes de nettoyage. Si vous mandatez une entreprise, demandez un descriptif écrit des prestations et ce que couvre sa garantie de remise. Quelqu'un sera-t-il présent lors de l'état des lieux ? L'entreprise reviendra-t-elle corriger les oublis ? Les fenêtres, les stores et les locaux de rangement sont-ils inclus ?
Une garantie de nettoyage porte uniquement sur la prestation de nettoyage. Elle ne règle pas les questions liées aux rayures, aux équipements cassés ou à d'autres dommages.
2. Vérifiez quelles réparations sont à votre charge
Votre procès-verbal d'entrée doit servir de point de départ pour évaluer les réparations éventuelles. Les défauts préexistants, l'usure normale et les dommages survenus pendant votre bail s'apprécient différemment.
Par exemple, une peinture qui a passé avec le temps n'a rien à voir avec une trace de brûlure sur un plan de travail. L'âge de l'élément, son état antérieur et la cause du dommage comptent tous dans l'appréciation des responsabilités.
Si l'on vous demande de remplacer un élément :
Demandez comment l'âge de l'élément et sa durée de vie restante ont été pris en compte.
Faites-vous conseiller en droit du bail avant d'accepter un calcul contesté, en particulier si le montant semble correspondre à un élément entièrement neuf.
Avant de mandater un artisan pour des réparations importantes, vous devriez :
Discuter des réparations importantes avec la régie avant de mandater un artisan.
Envoyer une photo, décrire le problème et demander comment procéder. Conservez la réponse.
Si une assurance peut être concernée, contactez votre assureur avant d'accepter un arrangement.
3. Passez en revue les modifications que vous avez faites
Reprenez vos documents concernant les modifications apportées, comme des murs repeints, des étagères posées ou des luminaires installés. Ces documents doivent inclure l'autorisation du bailleur et tout accord sur la remise en état du logement à votre départ.
Si la situation n'est pas claire, demandez à la régie de confirmer par écrit quelles modifications peuvent rester et lesquelles doivent être annulées. Cette clarification vous évite de retirer un élément que le bailleur souhaitait conserver ou de laisser une installation qui aurait dû être enlevée.
4. Videz le logement et rassemblez toutes les clés
Videz les armoires et les espaces de rangement, et vérifiez derrière les portes et sur les étagères en hauteur.
Confirmez par écrit toute reprise de mobilier avec les personnes concernées.
Rassemblez toutes les clés, badges et télécommandes, y compris les copies.
Signalez rapidement tout élément manquant afin d'avoir le temps d'en discuter.
Prévoyez un intervalle entre le déménagement, le nettoyage final et l'état des lieux. Même un déménagement soigné peut laisser poussière, emballages ou traces à contrôler une dernière fois.
Que vérifier lors de l'état des lieux
Lors de votre entrée, inspectez si possible l'appartement avant de déballer vos affaires. Lors de votre sortie, utilisez votre état des lieux d'entrée pour comparer son état. Procédez pièce par pièce, en contrôlant soigneusement chaque zone avant de passer à la suivante.
Zone
Points à vérifier
Murs et sols
Marques, rayures, taches et fissures
Fenêtres et portes
Vitrages, poignées, ouverture et fermeture
Cuisine
Appareils, armoires, équipements et propreté
Salle de bains
Robinetterie, chasse d'eau, fuites visibles et équipements
Espaces annexes
Balcon, cave, réduit et place de parc louée
Compteurs
Relevés des compteurs concernés lorsqu'ils sont accessibles
Accès
Nombre et type de clés, badges et télécommandes
Murs et sols
Points à vérifierMarques, rayures, taches et fissures
Fenêtres et portes
Points à vérifierVitrages, poignées, ouverture et fermeture
Cuisine
Points à vérifierAppareils, armoires, équipements et propreté
Salle de bains
Points à vérifierRobinetterie, chasse d'eau, fuites visibles et équipements
Espaces annexes
Points à vérifierBalcon, cave, réduit et place de parc louée
Compteurs
Points à vérifierRelevés des compteurs concernés lorsqu'ils sont accessibles
Accès
Points à vérifierNombre et type de clés, badges et télécommandes
Zones et points à vérifier avant l'état des lieux
Testez si possible les appareils accessibles pendant l'état des lieux. Si un appareil ne peut pas être testé, demandez que cela soit mentionné dans le procès-verbal, afin que son bon état ne soit pas présumé.
Chaque description de défaut doit identifier clairement le problème et son emplacement. Par exemple, « deux rayures à côté de la porte-fenêtre du salon » est plus précis que « sol endommagé ». Vos photos devraient comprendre un gros plan du défaut et une vue d'ensemble montrant sa localisation.
Le procès-verbal doit également consigner les suites convenues. Si une poignée doit être remplacée, il doit indiquer qui organisera la réparation et dans quel délai. Avant de partir, vérifiez que le nombre de clés inscrit correspond aux clés effectivement remises.
Le procès-verbal doit décrire fidèlement ce que vous avez constaté pendant la visite. Prenez le temps de le lire attentivement, même si le rendez-vous prend du retard.
1. Vérifiez que le procès-verbal correspond à la visite
Assurez-vous que le procès-verbal comprend :
L'adresse, la date et les noms corrects.
Une description claire de chaque défaut.
Le nombre exact de clés.
Les réparations convenues et les prochaines étapes.
Si un défaut existait déjà lors de votre entrée, le procès-verbal doit renvoyer à votre état des lieux d'entrée ou aux échanges antérieurs.
Si une formulation ne vous paraît pas claire, demandez une explication avant de signer. C'est particulièrement important pour les mentions relatives aux frais de réparation et à la personne qui doit les payer.
2. Consignez vos désaccords avant d'accepter une responsabilité
Vous pouvez reconnaître l'existence d'une rayure sans admettre que vous en êtes à l'origine ni que vous devez en assumer le coût. Le procès-verbal doit établir clairement cette distinction.
Si vous contestez une mention, demandez une correction et veillez à ce que votre objection soit consignée par écrit. Ne signez pas une déclaration reconnaissant une responsabilité que vous contestez ou que vous ne comprenez pas. Des photos et une confirmation écrite peuvent aider à expliquer votre position.
Pour tout montant contesté, demandez un décompte détaillé des coûts et le motif de la facturation. Une association de défense des locataires peut vous conseiller. Si le litige persiste, l'autorité de conciliation cantonale peut vous aider, vous et le bailleur, à trouver un accord.
Que faire après l'état des lieux
Après l'entrée : signalez les défauts découverts ensuite
Une fois installé, testez les appareils et équipements que vous n'avez pas pu contrôler pendant l'état des lieux. Si vous constatez un problème, signalez-le rapidement par écrit à la régie, avec une description précise et des photos.
Votre bail peut préciser comment annoncer les défauts et fixer un délai pour le faire. Vérifiez ces indications plutôt que de vous fier à l'expérience d'un autre locataire. Les problèmes urgents, comme une fuite en cours, doivent être signalés immédiatement.
Assurez également le suivi des réparations convenues lors de l'état des lieux et notez la date à laquelle elles ont été effectuées.
Après la sortie : suivez la restitution de votre garantie de loyer
Demandez à la régie si des points restent en suspens et qui se chargera des documents de libération de la garantie de loyer. Un état des lieux terminé ne signifie pas que votre garantie vous sera restituée le jour même.
Si des retenues sont proposées, demandez un décompte écrit indiquant chaque montant et son motif. Tenez vos coordonnées à jour afin que la régie puisse vous joindre au sujet du décompte final.
Si vous utilisez un service de garantie de loyer plutôt qu'un dépôt bancaire, votre prestataire pourra vous expliquer comment clôturer la garantie et si d'autres démarches sont nécessaires.
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Un état des lieux peut être exigeant, en particulier lorsque vous préparez votre départ d'un logement tout en cherchant le suivant. Nettoyage, documents, inspections et dates de déménagement demandent une coordination attentive.
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FAQ
Oui. Commencez par en convenir au préalable avec la régie. Demandez quelle autorisation écrite est nécessaire et définissez ce que votre représentant peut accepter, en particulier les frais de réparation. Remettez-lui vos procès-verbaux, vos photos et vos instructions avant le rendez-vous.
Conclusion
Un état des lieux bien préparé en Suisse commence par des documents clairs et une visite attentive. Rassemblez vos justificatifs, examinez l'état du logement et prévoyez du temps pour le nettoyage et les travaux convenus. Lors du rendez-vous, consignez précisément vos constats et assurez-vous de comprendre le procès-verbal avant de le signer.
